Капора — задаток или залог за недвижимость в Турции

Вещает Джастин Мейс:

Известно, что некоторые платежи в договорах купли-продажи осуществляются под названием авансового платежа или «капора» по-турецки. Капора буквально означает - залог, переданный одной из сторон другой, сумма которого зависит от соглашения, для обеспечения обязательности при заключении контракта. Однако в нормативных правовых актах законодателя отсутствует правовое регулирование под наименованием капора.  Каким в этом случае будет юридический результат платежей, произведенных под грифом «залога за недвижимость»? В этой статье мы постараемся внести ясность в этот вопрос. Примечание: будет много юридического жаргона, поэтому читайте и перечитывайте в случае необходимости. 

Виды залога в Турции

В Обязательственно-правовом кодексе Турции № 6098 есть правовые нормы под названием «обязательные деньги» (Bağlanma Parası /Pey Akçesi) и «деньги для снятия» (Cayma Parası), и они отличаются друг от друга по своим характеристикам.  Целью законодательного регулирования указанных правовых институтов является осуществление правовой корректировки денежных средств, уплачиваемых при заключении договора и чаще всего выплачиваемых под видом залога.  

Обязательные деньги (Bağlanma Parası /Pey Akçesi)

В статье 177 Обязательственного кодекса № 6098, в положении под наименованием обязательных денег, указано: «денежная сумма, предоставленная лицом при заключении договора, считается предоставленной в качестве доказательства заключения договора, а не в качестве денег для снятия». Из буквы закона следует, что уплата денег одной из сторон при заключении договора будет рассматриваться прежде всего как залоговые деньги в юридической плоскости. Наконец, следует отметить, что депозит, предоставленный в качестве обязательных денег, может быть вычтен из основного долга. В этом контексте, например, депозит в размере 20 000 турецких лир, внесенный при покупке квартиры стоимостью 800 000 турецких лир, будет вычтен из основной суммы в процессе передачи права собственности, и покупатель сможет приобрести недвижимость, заплатив дополнительные 780 000 турецких лир.

На каких основаниях задаток рассматривается как «обязательные деньги»?

Деньги, переданные покупателем в момент заключения договора считаются переданными в качестве «обязательных денег», а не «денег на снятие средств». Такой платеж осуществляется с целью показать, что договор заключен, и в качестве предоплаты. Кроме того, в случае отказа от договора залог возвращается покупателю.

Предположим, вы ведете переговоры о покупке автомобиля.  Покупатель и продавец обмениваются рукопожатием, письменный договор не заключается, и покупатель отправляет продавцу некоторую сумму банковским переводом под видом залога.  В этом случае, когда покупатель отказывается от покупки автомобиля, может ли он потребовать эти деньги обратно?  Полагаясь на Обязательственный кодекс № 6098, в первую очередь принимается в качестве обязательных денег.  В этом случае будет невозможно принять платеж в качестве денег для снятия и поскольку отправленные деньги должны быть приняты в качестве обязательных денег, их необходимо будет вернуть. Поэтому деньги, отправленные покупателем, могут быть запрошены для возврата.   

В каких случаях задаток не возвращается?

Если продавец станет кредитором для покупателя по таким причинам, как компенсация, штрафная оговорка и т. д., то он будет иметь право не возвращать задаток (пропорционально его дебиторской задолженности). Например, если при отказе от договора согласована «оговорка о штрафных санкциях»; продавец может иметь право не возвращать задаток, полученный в соответствии с этим штрафным пунктом.

Аналогичным образом, если отказ покупателя от договора является незаконным и причинил ущерб продавцу и он не может вернуть залог из-за этой потери, то взыскать задаток невозможно.

Наконец, следует отметить: хотя обязанность доказать, что данные деньги являются деньгами для снятия, лежит на продавце, принявшем залог;  ответственность лежит на покупателе за факт внесения залога. По этой причине полезно получить от продавца расписку на указанную сумму или иметь оговорку в договоре между сторонами.  В противном случае у покупателя, отдавшего задаток, могут возникнуть трудности с доказыванием данной ситуации и может возникнуть риск не получить задаток обратно. 

Основания, в которых задаток будет учитываться как «деньги для снятия» (Cayma Parası)

В практике также часто встречаются ситуации, когда задаток дается как «деньги для снятия». В то время как первоначальный взнос представляет собой деньги, которые одна из сторон передает другой для подтверждения заключения договора, деньги для снятия дают обеим сторонам возможность выйти из договора, заплатив определенную сумму. В таких случаях, если покупатель откажется от договора, он не сможет вернуть задаток. Если откажется продавец, ему придется заплатить в два раза больше, чем он получил. Хотя стороны дали задаток с таким намерением, важно, чтобы эта ситуация была задокументирована.  В противном случае выданные деньги будут считаться не «деньгами за снятие», а «обязательными деньгами».

Юридические основания для легитимности задатка «деньги для снятия»

В соответствии с положением Обязательственно-правового кодекса Турции договоры о передаче недвижимости (купли-продажи) могут быть заключены только у нотариуса или в земельном кадастре. По этой причине, даже если договор заключен с намерением «деньги для снятия», эта сделка будет юридически недействительна. В таких случаях покупатель сможет потребовать назад деньги, на основании 177 статьи ОПК #6098. Если продавец также откажется от договора, ему не придется платить задаток в двойном размере, а только сумма задатка. 

Нюансы касательно задатка «деньги для снятия»

Кроме того, если стороны понесли больший ущерб, чем внесенный залог, этот ущерб также может быть взыскан.  Однако следует отметить, что если у стороны есть уважительная причина отказа (например, квартира, являющаяся предметом договора купли-продажи, была разрушена землетрясением), это лицо не обязано выплачивать ни компенсацию, ни задаток. В этом контексте, например, если недвижимость, выставленная на продажу по контракту, рухнет, продавцу не придется возвращать двойную сумму снятия.  Точно так же в ситуации, когда известно, что приобретаемая недвижимость построена с нарушением зонирования, покупатель может потребовать возврата залога, который он внес в качестве снятия денег, даже если он отказывается от покупки недвижимости.

Как вернуть залог согласно закону? На какие основания ссылаться?

Так как же вернуть залог? Согласно статье 77 Обязательственного кодекса Турции, тот, кто обогащается на чужом богатстве и труде без уважительной причины, обязан вернуть это обогащение. Это обязательство возникает, особенно если обогащение основано на недействительной, нереализованной или просроченной причине. Как известно, договор купли-продажи недвижимого имущества, незарегистрированный в нотариальном акте недействителен,  Поскольку он недействителен, он не создает никаких прав или обязанностей для сторон.  Однако стороны могут потребовать обратно то, что они дали в соответствии с правилами неосновательного обогащения.  

Мы, конечно, советуем обращаться к опытным специалистам, потому что турецкий закон — темные дебри для простого обывателя. Чтобы минимизировать риски легче заплатить 2000 лир за консультацию, чем в дальнейшем разбираться с последствиями. Надеюсь статья была полезна, берегите свои деньги и нервы! 

Читайте наши другие статьи:

Искан — технический паспорт недвижимости

Тапу — свидетельство о покупке недвижимости в Турции

Процесс покупки недвижимости в Турции