На сколько по закону арендодатель может повысить аренду?

Вещает Джастин Мейс:

Неприятное, но неизбежное повышение арендной платы — неотъемлемая часть взрослой жизни. Поскольку, арендная плата за последний год взлетела до беспрецедентной степени, крайне важно понимать, когда и на сколько ваш арендодатель может увеличить арендную плату в соответствии с законодательством Турции. Поскольку Турция борется с годовым уровнем инфляции более 70% и неформальным повышением арендной платы на 100% в некоторых городах, правительство страны решило ограничить рост арендной платы не более чем на 25% в год до июля 2023 года. Давайте, в этой статье, попробуем разобраться с деталями. 

Как происходит повышение арендной платы?

Существуют финансовые и юридические факторы, которые арендодатели и арендаторы могут использовать при определении увеличения арендной платы. Одним из важных вопросов является договор между арендатором и владельцем дома. Другое дело правовые нормы по этому поводу. В стандартных договорах аренды, увеличение арендной платы применяется один раз в год. При определении прибавки, здесь, за основу берется сумма арендной платы предыдущего года. Наряду с этим значением в расчет также включается ИПЦ (индекс потребительских цен). При внесении прибавки необходимо учитывать статью 344 Обязательственного-правового кодекса: соглашение между сторонами об увеличении арендной платы в пролонгированном арендном периоде действует до тех пор, пока ставка повышения не превышает годовой ИПЦ. 

Факторы, определяющие коэффициент арендной платы

Когда турецкий статистический институт объявляет годовой уровень инфляции, эти значения инфляции используются при расчете ставок повышения арендной платы. По этой причине индекс потребительских цен (ИПЦ) является одним из факторов, определяющих темпы роста арендной платы. В то время как повышение арендной платы может быть на самом высоком уровне ИПЦ, возможен более низкий уровень повышения, в соответствии с соглашением между арендатором и арендодателем. В результате можно сказать, что годовой уровень инфляции и договор между арендодателем и арендатором являются факторами, определяющими скорость увеличения арендной платы.

Как рассчитывается повышение арендной платы?

Ставка ИПЦ умножается на текущую арендную плату, а результат делится на 100. Таким образом рассчитывается сумма увеличения. Например, если арендная плата составляет 3000 турецких лир, а средний индекс потребительских цен составляет 50%, применяемая надбавка составит 1500 турецких лир. Таким образом, ежемесячная арендная плата в размере 4500 лир должна выплачиваться в следующем году. Индекс потребительских цен (на турецком TÜFE) публикуется турецким статистическим институтом, и его можно найти по этой ссылке.

Правила, ограничивающие повышение арендной платы

Постановление, ограничивающее повышение арендной платы за жилье, было опубликовано в официальном вестнике в 2022 году. В соответствии с этим положением, договоры аренды, продленные в период с 11 июня 2022 г. по 1 июля 2023 г., не могут быть увеличены более чем на 25%. Контракты, превышающие 25%, будут считаться недействительными. В рамках регулирования вместо ИПЦ будет применяться фиксированная ставка при расчете ставки повышения арендной платы сроком на 1 год. Если средний показатель ИПЦ за 12 месяцев ниже 25 процентов, арендная плата будет увеличена по самой низкой ставке.

Иная ситуация с договорами аренды, заключенными до принятия закона парламентом. Контракты, заключенные до 11 июня, должны увеличиться на 60%, что является средним показателем за 12 месяцев последнего объявленного индекса потребительских цен. Так что же будет после 2 июля? В договорах аренды, которые будут заключены после 2 июля 2023 года, повышение арендной платы будет производиться в пределах средней инфляции за 12 месяцев.

Что делать с незаконным повышением арендной платы?

Если арендодатель уведомит вас, что он или она в одностороннем порядке увеличил арендную плату до времени продления или до незаконной степени, это уведомление не будет иметь юридической силы. Арендаторы могут продолжать платить арендную плату в соответствии со своим соглашением, или, если срок аренды будет продлен, арендная плата увеличится на ИПЦ (или на 25%, если применимо) в соответствии с законом. Даже если срок договора аренды истек, арендодатель не может выселить арендатора за отказ платить незаконное повышение арендной платы. Эта информация может быть полезна в случае, если арендодатель угрожает выселением.

Может ли арендодатель повысить арендную плату до завершения договора?

Статья 345 Обязательственно-правового закона допускает подачу иска в любой момент для определения арендной платы. Арендодатели, которые считают, что арендная плата ниже средней в течение их договоров, имеют право подать иск об определении арендной платы. Если арендатор обнаружит, что ставка повышения выше средней, он/она имеет право подать иск об определении арендной платы и потребовать проверки. Другими словами, если недвижимость, в котором проживает арендатор, сдается за 5000 лир, но квартиры в этом районе сдаются в среднем за 10 000 лир, арендодатель может подать иск в суд. Размер увеличения арендной платы определяется по решению судьи. Однако этот иск повлияет на текущий период аренды только в том случае, если он будет подан (как минимум) за 30 дней до даты продления или если арендодатель направит арендатору письменное уведомление о повышении арендной платы в течение текущего периода. Также, дело об определении арендной платы может быть возбуждено только в том случае, если со дня заключения договора аренды прошло 5 лет. 

Новый закон также распространяется на такого рода судебные процессы. Другими словами, пока действует новый закон, суд не может принять решение об увеличении более чем на 25%.

Можно ли переписать договор аренды на другого человека?

Нет. Договор аренды не может быть передан другому лицу без согласия арендодателя. Потому что арендодатель доверяет арендатору, с которым заключил договор, и сдает ему свою недвижимость. Однако по взаимному согласию арендодатель и новый арендатор могут подписать новый договор аренды.

Эта статья была написана в информационных целях, поэтому используйте ее для ознакомительных целей. Для квалифицированной помощью обращайтесь к профессионалам. 

Читайте также:

Всем любителям высоких этажей посвящается - Four Winds Residence

Что такое рандеву при подаче на ВНЖ в Турции?